復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，“強(qiáng)二線(xiàn)城市”杭州樓市走出了一波自己的獨(dú)立行情。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市5月單月成交量創(chuàng)下近兩年來(lái)成交高點(diǎn)，疫后復(fù)蘇動(dòng)力強(qiáng)勁。

5月，杭州共推盤(pán)123次，創(chuàng)下杭州搖號(hào)以來(lái)單月推盤(pán)量次高，合計(jì)約1.6萬(wàn)套房源入市，創(chuàng)近六年同期次高，僅次于2016年；成交均價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，再創(chuàng)歷史同期新高。與此同時(shí)，二手房已連續(xù)兩個(gè)月突破萬(wàn)套，5月成交10493套，創(chuàng)2018年5月（10952套）后的單月成交新高。土地市場(chǎng)延續(xù)了4月的熱度，5月共成交土地29宗，總成交金額338.4億元。截至5月底，杭州2020年內(nèi)土地收入已近1200億元，6月還將大規(guī)模推出51宗地塊。同時(shí)，6月也將會(huì)有100個(gè)左右新盤(pán)預(yù)售。

杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳指出，二線(xiàn)城市都實(shí)施了限購(gòu)限貸政策，大部分城市也限價(jià)。而杭州樓市有人口流入的基礎(chǔ)與省會(huì)城市地位的支撐，令杭州在很多二線(xiàn)城市中還是屬于遙遙領(lǐng)先的。

杭州樓市購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自經(jīng)濟(jì)發(fā)展和強(qiáng)有力的人口導(dǎo)入能力。杭州有人才優(yōu)先搖號(hào)的政策，大專(zhuān)也可以入戶(hù)，去年杭州市有55.4萬(wàn)新增人口，全國(guó)第一。此外，杭州還有“前G20、后亞運(yùn)”時(shí)代窗口，城市建設(shè)大干快上；本土房企的品質(zhì)追求也為杭州樓市贏來(lái)口碑。

5月的杭州樓市，出現(xiàn)了西溪公館“6萬(wàn)人搖”、萬(wàn)象城幸福里“近2萬(wàn)人搖”。不僅購(gòu)房者焦慮，房企同樣憂(yōu)慮市場(chǎng)可能降溫，不約而同加快銷(xiāo)售節(jié)奏。

不一樣的杭州樓市

杭州樓市在今年5月被徹底引爆。

5月，杭州市區(qū)新建商品住宅供應(yīng)12551套，環(huán)比增長(zhǎng)60%。杭州新房5月成交量沖破1.4萬(wàn)套，創(chuàng)下今年月成交新高，而且還是杭州近五年中成交量第二高的一個(gè)5月，僅次于2016年5月。

截至5月31日，杭州市區(qū)二手房共成交約1.2萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)2.55%，同比增長(zhǎng)20.29%，二手房成交連續(xù)兩月破萬(wàn)。

除了交易火爆，土拍市場(chǎng)也在走熱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州6月預(yù)計(jì)出讓51幅土地，其中涉宅地塊24幅，可建面積約373.9萬(wàn)平方米，總價(jià)約451.2億元。

451億元總起價(jià)已經(jīng)超過(guò)了杭州許多個(gè)月，單月成交價(jià)格，僅次于2017年9月的成交金額584.5億元，以及2018年7月的成交金額573.5億元。

杭州樓市目前呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。不管是土拍、一手房，抑或二手房市場(chǎng)，杭州的供應(yīng)量比較充裕，去化量也充分。目前這個(gè)態(tài)勢(shì)，盡管市場(chǎng)中的樓盤(pán)也分化，并非所有的樓盤(pán)都熱銷(xiāo)，但總體來(lái)講，對(duì)于全國(guó)布局的房企而言，杭州市場(chǎng)屬于相對(duì)比較好的一個(gè)城市，也吸引更多的外來(lái)房企進(jìn)入。

此外，在6月入市的100個(gè)新盤(pán)中，以現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目為主。

為何這段時(shí)間杭州有如此多現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目？

主要是5月甚至更早“流搖”的項(xiàng)目剩余房源，6月還在售，僅5月“流搖”項(xiàng)目就有51個(gè)。其次，在2017-2019年上半年杭州市區(qū)仍有59個(gè)樓盤(pán)未上市，可建面積602.6萬(wàn)平方米（不含富陽(yáng)、臨安），由于2017年開(kāi)始杭州實(shí)行土地新政，2017年成交土地中至今還有15個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目遲遲未開(kāi)盤(pán)，經(jīng)過(guò)兩年建設(shè)，這些現(xiàn)房銷(xiāo)售的樓盤(pán)也陸續(xù)開(kāi)始上市。

此外，加之近幾個(gè)月杭州土拍價(jià)格和新盤(pán)限價(jià)天花板在抬高、年初預(yù)售條件的階段性放松，會(huì)導(dǎo)致去年下半年和今年上半年的新項(xiàng)目銷(xiāo)售周期開(kāi)始重疊，今年下半年的市場(chǎng)供應(yīng)量同步會(huì)有所增加。

一邊是火熱的新房市場(chǎng)，一邊是快速增加的二手房掛牌量。政府微調(diào)政策已現(xiàn)端倪，土拍“三限”、預(yù)售證申領(lǐng)放緩、搖號(hào)凍資門(mén)檻提高。杭州的土地政策也比較有意思，由于“雙限”政策—限地價(jià)限房?jī)r(jià)，成本核算透明，拿地比拼的是房企的財(cái)務(wù)能力和運(yùn)營(yíng)能力。與此同時(shí)，限價(jià)天花板也在不斷往上抬升，且在一定的可控范圍內(nèi)，因此又給了市場(chǎng)一定的期待。

比如杭州富力中心從首套驗(yàn)資60萬(wàn)，提高到凍資120萬(wàn)；濱江御濱府首套凍資不少于120萬(wàn)；杭州壹號(hào)院無(wú)房無(wú)貸凍資50萬(wàn)，二套100萬(wàn)，全款凍資900萬(wàn)。

杭州這幾年每年的土地出讓金都超過(guò)兩千億，房企也都以高周轉(zhuǎn)為主。杭州一方面土拍供應(yīng)量比較大，另一方面一手房去化速度也很快。一手房需搖號(hào)去化快，使得二手房也有一定分流。但杭州二手房這兩年價(jià)格沒(méi)有很大幅度的上漲，甚至有些還不如兩年前的價(jià)格，多少是被一手房的限價(jià)影響。這樣一來(lái)，一二手房?jī)r(jià)差越來(lái)越小。新盤(pán)和周邊項(xiàng)目的價(jià)差并不顯著。

不過(guò)，章惠芳指出，杭州人口導(dǎo)入效應(yīng)明顯，只是區(qū)域人口導(dǎo)入不均衡。比如，余杭區(qū)、濱江區(qū)是人口導(dǎo)入最多的，反觀這兩區(qū)的房?jī)r(jià)后勁也是最足的。余杭區(qū)未來(lái)科技城房?jī)r(jià)漲幅最快，均價(jià)從2015年的1萬(wàn)多元/平方米漲到現(xiàn)在的4萬(wàn)多元/平方米。

樓市拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)？

改變，總是悄無(wú)聲息。

參與搖號(hào)多于3次的張林（化名）5月份參與了杭州之江某樓盤(pán)搖號(hào)，他的意向房源只有疊排中的上疊東邊套，這一次入市的只有2套。雖然搖中了，但排名靠后，張林不抱任何希望。在選房現(xiàn)場(chǎng)，輪到張林選房時(shí)，他意外發(fā)現(xiàn)疊墅的上疊只被選走了中間套，他看中的2套上疊東邊套都可選。當(dāng)時(shí)，面對(duì)在自己之前這么多人棄選的情況，張林猶豫了，最終棄選。

張林后來(lái)對(duì)朋友坦承，如果排序在他前面的人都瘋搶的話(huà)，只要他能買(mǎi)到，哪怕中間套可能也要了。張林說(shuō)自己最后一刻放棄，就是怕買(mǎi)了市場(chǎng)就變了，“雖然是自住，但畢竟總價(jià)1100萬(wàn)左右，誰(shuí)也不希望買(mǎi)在最高點(diǎn)。”

此時(shí)，房企仍然增持杭州土地。6月22日，香港興業(yè)以封頂兼8%的自持拿下臨安桃李春風(fēng)南面一宗宅地；濱江集團(tuán)則在蕭山北干街道封頂拿下一宗宅地，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)銷(xiāo)售利潤(rùn)率僅1.66%。6月24日，一度減少在杭州拿地的融信分別拿下三墩北和運(yùn)河新城的兩宗宅地，業(yè)內(nèi)預(yù)期銷(xiāo)售利潤(rùn)率是3.69%、4.33%。此前的1月20日，融信拿下杭州世紀(jì)東側(cè)的展望地塊，業(yè)內(nèi)預(yù)期銷(xiāo)售利潤(rùn)率1.3%。6月25日，甚少在公開(kāi)場(chǎng)合拿地的融創(chuàng)也以27.17%的溢價(jià)率，拿下慶隆商住地塊。這表明越來(lái)越多的房企已經(jīng)恢復(fù)了拿地能力，已經(jīng)能夠在1.3%-4.33%這樣的低利潤(rùn)率下做好自己的市場(chǎng)。

“所謂的拐點(diǎn)，更多的還是需求旺到一定程度，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)波段或者調(diào)整。”章惠芳認(rèn)為，最近這三四年，每到6月底的政策考量，往往就對(duì)下半年市場(chǎng)帶來(lái)降溫效應(yīng)。這更傾向一種心理預(yù)期的判斷。

不少樓盤(pán)搖號(hào)只需驗(yàn)資無(wú)需凍資，導(dǎo)致中簽率下降，這也是開(kāi)發(fā)商喜聞樂(lè)見(jiàn)的銷(xiāo)售火爆假象。目前杭州已采取“紅盤(pán)需凍結(jié)資金”的指導(dǎo)意見(jiàn)，實(shí)際上，正如購(gòu)房者棄選疊墅的個(gè)案出現(xiàn)，市場(chǎng)熱度分化是必然的。

章惠芳指出，杭州二手房房?jī)r(jià)這兩年其實(shí)是有點(diǎn)穩(wěn)步不前的，一二手的價(jià)差逐步在抹平，沒(méi)有原來(lái)那么大了。但如果有更好位置和資源的一手房上市，仍然出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”。因此，章惠芳覺(jué)得現(xiàn)在看市場(chǎng)的拐點(diǎn)并不明顯，她指出杭州的住房供應(yīng)量一直都比較充分的。一手房搖號(hào)中簽率在降低的同時(shí)，棄選率也略有增加。

事實(shí)上，據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，僅僅2019年，杭州上市的11萬(wàn)套房源，就吸引了搖號(hào)人次75.7萬(wàn)戶(hù)，其中有7.6萬(wàn)戶(hù)搖了3次以上，無(wú)房家庭占比29%。若按照杭州實(shí)際管轄約1600萬(wàn)人計(jì)算，不到100萬(wàn)人參與、最終也只成交不到11萬(wàn)套的樓市，這是一個(gè)“小眾”市場(chǎng)。買(mǎi)得起房的是7.76%的少數(shù)派，剩下的92.24%是真正需要受到市場(chǎng)關(guān)注的群體。

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